Evaluando el desempeño del proceso registral
El Registro de la Propiedad es uno de los entes que mayor uso social tiene, pero que también genera incertidumbre respecto a las funciones, utilidad y características que presenta.
En palabras simples, el Registro de la Propiedad en Guatemala es una institución publica que tiene como función la inscripción, anotación y cancelación de todos aquellos actos y contratos concernientes al dominio y derechos reales sobre bienes inmuebles y muebles identificables.
Es una figura que se encarga de verificar y reflejar la situación jurídica de los bienes inmuebles, ya sea una casa, locales, edificios, otros, aquí se identifica quien es su propietario y si recaen sobre ellos los derechos reales como por ejemplo hipotecas o servidumbres. Esto facilita el trafico jurídico relacionado a los bienes inmuebles.
Siendo este una figura tan importante, se debe vigilar de cerca el desempeño de la función registral. Refiriéndonos al proceso registral guatemalteco, este mismo es evaluado por uno de los subindicadores del Índice Internacional de Derechos de Propiedad que elabora la Property Rights Alliance.
Cada revisión es identificada por una calificación que va en una escala del 1 al 10, siendo 1 la más baja posible y 10 la más alta. En los últimos años está puntuación ha bajado generando preocupaciones. En el año 2018, la puntuación obtenida fue de 9.18, esta se mantuvo para el año siguiente, en el 2020 se incrementó a 9.2 y se mantuvo durante el 2020 y 2021. Para el año 2022 se encendieron las alarmas, pues dicha puntuación cayó a 3.210, esto como resultado dejó a Guatemala en el puesto 98 de 129 países en esta materia.
Otro índice a tener en cuenta, es la ubicación en el Doing Business del Banco Mundial donde ubicaba a Guatemala en el puesto 85 de 190 en los años 2018 y 2019 esta posición hace referencia al proceso de registro de la propiedad. De 1 a 100 la puntuación en ambos años fue de 64 puntos, con un tiempo promedio de 24 días para registrar una propiedad.
El observatorio de Derechos de la propiedad actualmente sostiene una alianza estratégica con el Registro de la Propiedad desde el año 2021, esto ha permitido fortalecer los lazos de cooperación entre ambas entidades, con una visión en común en aportar al crecimiento y fortalecimiento de la institucionalidad del Registro y evaluar la eficiencia del mismo y su efectividad en la protección de los derechos de propiedad.
En esta ocasión, el Observatorio busca hacer un primer ejercicio de evaluación de desempeño del proceso registral. Sin embargo, se trata tan solo de la primera de una serie de entregas que son necesarias para medir integralmente el proceso.
Guatemala sigue creciendo en materia inmobiliaria y los procesos e instituciones deben adaptarse a los nuevos requerimientos
Guatemala ha tenido un crecimiento positivo en el sector inmobiliario, específicamente en la construcción vertical del país. Esto directamente influye en los modelos novedosos de organización de la propiedad vertical, en cuanto a su forma de constitución, administración, destino y ejecución.
Ya no solo se habla de edificios conformado por unidades habitacionales, ahora existen edificaciones de uso mixto, con áreas comunes de uso limitado, restringido o exclusivo para determinado grupo de propietarios, con administraciones conformadas por distintos sectores, ejecutado por fases, y además sujetos a regímenes de propiedad y servidumbres que complementan cada proyecto, que los hace únicos e irrepetibles.
El reto se presenta para los profesionales del derecho que, al momento de identificar y plasmar estas estructuras en una escritura pública en la que debe estar de manera precisa la voluntad de las partes cumpliendo de manera justa con la normativa legal aplicable.
En base a las normativas vigentes de las fuentes principales de derecho, el notario encuentra la forma de poder adaptarse a los distintos modelos de organización y sujeción de propiedades a régimen de propiedad horizontal, a esta normativa que no responde a la actividad inmobiliaria que se desarrolla.
A partir de esto, nace la necesidad de hacer interpretaciones extensivas de las diferentes leyes, de las guías de calificación registral, esto siempre apegándose al marco de la normativa vigente, con la finalidad de proteger el derecho a la propiedad privada y de manera igualitaria proteger el derecho de los propietarios donde ellos puedan disponer de su propiedad en su beneficio, al mismo tiempo cada proceso se debe hacer de manera entendible, simple y transparente para no entorpecer la actividad inmobiliaria ni el desarrollo y avance en la materia.
Un reto presente para el Registro General de la Propiedad
El Registro General de la propiedad debe generar los espacios idóneos para la implementación, desarrollo, inscripción y protección de los diferentes modelos inmobiliarios que surgen con la evolución y desarrollo de la sociedad, siendo este un reto inminente y de atención inmediata.
El Registro General de la Propiedad debe estar a la par con las necesidades de un exigente mercado como el inmobiliario, y esto incluye la actualización de las leyes actuales para así poder atender los requerimientos actuales que se presentan por una nueva realidad inmobiliaria en el país.
Sobre la mesa, está la propuesta de hacer una revisión de los artículos que hoy rigen y su alcance, analizarlos y promover cambios, adaptaciones y actualizaciones, tales como:
i) Regular la constitución de regímenes de propiedad horizontal que van ejecutándose en distintas fases en el tiempo. En la actualidad se rigen como “áreas de reserva” a estas se les aplica las actuales guías de calificación registral para su regularización y reconocimiento, considerando que si es necesario crear una normativa que rija el alcance de estas “áreas de reserva” su forma de ejecución, regularización, dominio, administración, entre otros;
ii) Regularización de las servidumbres. Es constante encontrarse ante propiedades que soportan servidumbres que les han sido transcritas de fincas anteriores, siendo en la mayoría de casos, servidumbres que por su ubicación física no se encuentran en la finca donde aparecen inscritas, pero por su antigüedad es imposible determinar tal extremo, encontrándose la problemática de como poder prescindir de la inscripción de las mismas, y poder así, cumplir con uno de los requisitos de la constitución de régimen de propiedad horizontal relacionado con el tema de servidumbres, específicamente lo relacionado al artículo 530 del Código Civil. Por tanto, es necesario poder regularizar lo relacionado a servidumbres, específicamente en temas como: transcripción de las mismas a fincas nuevas, cancelación, delimitación y establecimiento del área determinada de cada finca que efectivamente afectan;
iii) Reconocimiento de otras formas de organización inmobiliaria. El constante desarrollo e innovación en materia inmobiliaria a nivel mundial ha generado nuevas formas de organización inmobiliaria, las cuales, en algunos casos, atendiendo a la normativa actual, son imposibles de implementar en Guatemala. Sería de beneficio considerar regular otras formas de organización inmobiliaria en cuanto a régimen, conformación, destino, uso y forma de administración, en aras de cumplir con el requerimiento del proyecto y velando siempre por la protección de la propiedad privada y su respectiva inscripción en el Registro General de la Propiedad.
Fuente: Observatorio del Derecho de la Propiedad Boletín artículo 21.
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