Los 4 valores de una propiedad
Como sabemos, todo producto en el mercado tiene un valor, y normalmente asociamos este al valor de venta o como lo conocemos comúnmente, precio o costo. Solemos usar valor y precio indistintamente, como si fueran sinónimos, cuando en realidad son conceptos diferentes. Aunque no es esta nuestra materia a abordar aquí, es importante aclarar ambos conceptos. El precio es algo tangible, volátil, sujeto a las leyes de oferta y demanda; el precio es un valor que un sujeto debe abonar para obtener un bien o servicio.
El valor, por otra parte, es un concepto más abstracto cuya cuantía no depende de ninguna ley de oferta y demanda y que, además, es menos volátil que los costos de mercado. Superficialmente, es el precio el que más interesa cuando vamos a adquirir un producto, pero no en bienes raíces; en este caso, las propiedades tienen 4 valores esenciales que son muy importantes tanto para el que desee vender, como para el que quiera adquirir.
En el artículo de hoy, comentaremos un poco sobre la valuación de inmuebles y sobre los cuatro valores de una propiedad.
Valuación de Inmuebles
Las propiedades tienen hasta cuatro valores distintos que se calculan a través de diferentes métodos. La valuación consiste en hacer una tasación o avalúo de las características de la propiedad; durante el proceso, el experto tiene en cuenta factores tanto tangibles como intangibles pero que pueden afectar el valor del inmueble, es decir, valores inherentes a la propiedad, como sus metros cuadrados, cantidad de habitaciones, distribución interna, clósets, acabados en la cocina, pisos, etc., así como otros factores externos a la propiedad, tales como su ubicación y el tipo de vivienda.
El éxito de cualquier tasación reside en la disponibilidad de información a la que se pueda acceder. Todos los métodos de valoración requieren de datos de mercado de inmuebles comparables o equivalente, ya sea de precios de transferencia, valores de oferta y arriendo, precio de construcción, etc.
El avalúo es realizado por un Perito Tasador, quien es un profesional especializado en bienes tangibles e intangibles, con la competencia de analizar todos los aspectos económicos, físicos y políticos que tienen una influencia en bienes y derechos, para hacer una estimación del valor del bien a través de un criterio objetivo.
¿Por qué es importante llevar a cabo la tasación del inmueble?
Es importante que antes de realizar cualquier transacción económica estemos seguros del valor real con el cual vamos a ofertar, en este caso, una propiedad inmobiliaria. Los profesionales inmobiliarios requieren de este requisito ya que ninguno puede presentar una oferta a un cliente que después puede sufrir cambios u ofrecer propiedades con precios que no se ajusten a la realidad, sea que se pida más o menos de lo que vale.
Asimismo, cuando compramos una propiedad, podemos tener otros planes con ella que no sea habitarla. Sea una vivienda para alquilar, sea una propiedad comercial, en ambos casos es necesario calcular su valor ya que será necesario para determinar el éxito de la inversión a largo plazo.
Por ello, se requiere un conocimiento de todos los factores que afectan al avalúo de inmuebles, así como también es indispensable mantenerse atentos a la legislación, las políticas nacionales y regionales que corresponden al rubro de bienes raíces, los planes de ordenamiento territorial y estar actualizados sobre las tendencias en el mercado inmobiliario.
Clases de valores de un inmueble
– El valor catastral es un tipo de valor administrativo determinado de cada bien inmueble que se encuentran en el catastro inmobiliario y que se calcula siguiendo los valores catastrales de todos los inmuebles de un mismo tipo o de un mismo municipio. Está integrado por el valor del suelo y el valor de la construcción. Los módulos que se utilizan para calcular estos valores se argumentan desde una visión territorial de la zona o municipio y siguiendo unas tipologías de construcción que han sido previamente establecidas.
– El valor de mercado determina el valor líquido susceptible de transacción siguiendo las leyes de oferta y demanda. Se realiza a través de rigurosos análisis estadísticos, haciendo una investigación real de mercado para comparar la propiedad con otros inmuebles que tengan características similares y cuyos precios en el mercado sean conocidos por el tasador. Para determinar el valor económico de un inmueble debe ser esencialmente bajo dos factores fundamentales: la fecha a la que debe referirse la tasación y el mercado a esa fecha.
La fecha juega un papel importante ya que el mercado inmobiliario no es estable, incluso si el país no está pasando por una etapa inflacionaria, los mercados de bienes raíces suelen tener sus fluctuaciones debido a distintos factores económicos y políticos, por lo que la fecha define un mercado.
– El valor de explotación es el que se determina para aquellos inmuebles que están ligados a una actividad económica. El valor será determinado por la renta que el inmueble produce o puede producir. Se utiliza para aquellos inmuebles en venta que tienen un fin económico, es decir, además de las viviendas, están los locales comerciales, las naves o bodegas industriales, etc.
– El valor de reposición o valor de reemplazamiento bruto es la suma de las inversiones que se necesitarían para construir otro inmueble con las mismas características, o sea con la misma capacidad, uso y calidad, pero usando tecnologías de construcción actuales. La utilización de este valor debe ser muy cuidadosa ya que realmente no es siempre admisible como expresión del valor real. Es una idea errónea esta, de que el valor de construcción es el mismo al valor del inmueble ante terceros.
Como podemos ver, la valuación de bienes raíces es un procedimiento indispensable que se realiza en el mercado inmobiliario antes de poner en venta o en alquiler un inmueble, de allí la necesidad de que contratemos a buenos profesionales para que nuestra propiedad compita en el mercado y se venda o alquile con éxito, y no se quedé por mucho tiempo en espera ya que puede perjudicar su valor.
